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[法与生活] 以房抵债三步曲,暂不过户受保护!

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发表于 2016-7-2 11:45 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 黄岛仲裁中心 于 2018-2-23 14:40 编辑

    以土地、房屋等不动产偿还债务(即以物抵债),是当事人在清理欠款时常用的方式之一。抵债的不动产有的已经办产权证,有的正在开发建设;有的允许买卖,有些需要达到一定条件后方可买卖;也有的只是签订了购房合同、交纳了部分房款......。因为债务人拖欠债务无现金偿还需要以不动产拆价抵债。
债权人与债务人签订以不动产抵债协议后,拟获得不动产的一方最终不一定把不动产办到自己名下(比如计划再行转让给他人等),因此就出现可能暂时不想办理过户手续、暂时无法过户等情况。
    根据物权法的规定,土地、房屋等不动产以办理过户登记为产权转移标志,只实施签订转让合同、交纳价款、甚至交付土地房屋等行为 ,而不办理过户登记,该不动产的所有权仍然归债务人所有。如果债务人摊上其他官司,人民法院仍然可以查封、变卖该不动产。从而损害债权人的利益。即使受让不动产的债权人提起执行异议,也很难对抗法院强制执行。
    正确的方式是走好三步曲,抵债不动产即使暂时不过户,法律也可保护债权人权益:
   1、通过签订和解协议后,申请仲裁确认的方式,以仲裁裁决书、调解书等法律文书,确认债权债务关系及偿还债务的数额及期限。
    2、债权人持生效法律文书申请人民法院立案执行,(如查封房屋)。
    3、债务人同意以不动产抵债的,双方可以达成执行和解协议并办理所有权转移预告登记手续。债务人不同意以物抵债的,由人民法院依法强制执行并公开拍卖房屋。三次流拍后,可以办理以物抵债手续。

以上建议仅供参考,如有不当,以人民法院解释为准
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特别提示:
企业或者个人在签订合同约定争议解决方式时,可以明确因本合同发生的纠纷,双方协商解决,协商调解不成的,由青岛仲裁委员会仲裁。仲裁地点:青岛市黄岛区
如果原来签订的合同中已经选择了法院,或者没有约定,或者约定错误。都可以通过另行签订补充协议的方式选择青岛仲裁委员会管辖。具体方法是:在补充协议中写明:双方同意日双方所签订合同的争议解决方式,明确变更为:因本合同所发生的纠纷,双方协商解决;协商调解不成的,由青岛仲裁委员会仲裁。仲裁地点:青岛市黄岛区
凡是约定了上列条款或者其他明确由青岛仲裁委员会管辖的合同,都可将合同书原件提交黄岛仲裁中心备案。对于自愿将合同提交黄岛仲裁中心备案的企业或者个人员(包括仲裁联络处、联络员),黄岛仲裁中心都将免费提供相关仲裁法律咨询服务。
联络电话:0532-85167519  合同备案邮箱:hdzczx@163.com

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 楼主| 发表于 2016-7-25 06:43 来自手机 | 显示全部楼层
 (四)关于发生物权变动效力的人民法院、仲裁委员会的法律文书的范围    根据《物权法》第二十八条规定,人民法院、仲裁委员会的法律文书直接导致的物权变动,不以登记、交付为生效要件,法律文书一经生效,即发生物权效力。对于直接导致物权变动的人民法院、仲裁委员会作出的法律文书的范围问题,一直是司法实践中争论不休的难题。我们认为,基于维护物权变动模式体系安定的目的,应当注意防止实践中不适当地扩大化适用《物权法》第二十八条,损害相关权利人的合法权益,故需要对该条所称人民法院、仲裁委员会的生效法律文书进行目的性限缩解释。基于此,《解释》第七条规定:“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书,以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书,应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”
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 楼主| 发表于 2017-7-4 07:11 来自手机 | 显示全部楼层
注意事项:1债权债务要真实存在,2通过和裁等方式,取得一份有执行内容的裁决书,3申请法院强制执行。
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 楼主| 发表于 2017-7-4 07:12 来自手机 | 显示全部楼层
注意事项:1债权债务要真实存在,2通过和裁等方式,取得一份有执行内容的裁决书,3申请法院强制执行。
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 楼主| 发表于 2018-2-23 14:46 | 显示全部楼层
2018年2月23日,最高人民法院发布《执行和解规定》(2018年3月1日起施行)
《执行和解规定》共20个条文,重点解决以下五方面问题:

(一)明确区分执行和解与执行外和解


(二)明确不得依据和解协议出具以物抵债裁定

(三)明确申请执行人可以就执行和解协议提起诉讼

(四)明确恢复执行的条件

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 楼主| 发表于 2018-2-23 14:56 | 显示全部楼层
    根据最高法院上发布的《执行和解规定》,笔者建议:
    今后以房抵债案件可以直接达成房屋买卖和解协议,申请预告登记,并通过仲裁“”和裁“程序申请青岛仲裁委员会依法裁决的方式办理,对于双方当事人更为便捷,更有利于保护债权人的合法权益。
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