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[律师答疑] 未取得权属登记的房屋连环买卖合同纠纷的仲裁处理方案

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发表于 2018-5-7 06:36 | 显示全部楼层 |阅读模式
编者按:此文观点鲜明,思路清晰,文笔规范流畅。所提出的代位履行问题值得关注。

从仲裁处理纠纷的角度研究,可采取两种方式:
1、如果三方能够达成和解协议,当事人AB可以解除合同①,BC解除合同②,AC履行和解协议约定;
2、如果三方达不成和解协议 ,则由C行使代位权要求A履行合同①义务。


一般情况下,二手房买卖合同均是涉案标的物二手房已经取得权属登记,且二手房的权利主体登记为出卖人;但是,在实践中,也存在一定数量的例外情形。如B从开发商A处购得房屋甲,但是房屋甲的权属登记还处于初始登记在A处的状态,尚未转移登记至B处,因为B的自身原因,B将房屋甲出售给了C;此类情况更为常见的是动迁房、拆迁房的交易,因为被动迁或被拆迁对象往往能获得多套房屋,且房屋的权属登记转移登记办理又需要一段很长的时间,而B又有出售房屋的需求,这就引发了题述问题。

法律关系分析和厘清

(一)两个合同

A与B之间签署有房屋买卖合同①,B与C之间也签有房屋买卖合同②。
两个合同一先一后,但标的物均是房屋甲。

(二)三方主体

此情境中,涉及三方主体,A是房屋甲的权属初始登记人,享有房屋甲的物权;而B是法律关系①中的买受人,同时又是法律关系②中的出卖人,B对房屋甲可能已经享有了所有权四项权能中除处分权之外的其他三项权能;C是法律关系②中的买受人,对房屋甲仅享有一个要求继续履行的预期债权。

(三)各方义务

①和②两个法律关系均是房屋买卖合同,作为出卖人的A和B,核心义务是向买受人交付房屋甲,配合买受人办理房屋甲的权属登记转移;作为买受人的B和C,核心义务是向出卖人支付房款。


合同效力认定

(一)法律关系①中的买卖合同效力

A作为房屋甲的权属登记人,享有对房屋甲的合法物权,A有权对房屋甲进行出售的处分。除非有法律、行政法规的效力强制性规定外,否则法律关系①中的房屋买卖合同应为合法有效。

(二)法律关系②中的买卖合同效力

《合同法》第五十一条规定,无权处分人订立的合同,只有经权利人追认,才有效。基于此,就无权处分合同,未经权利人追认的,将之理解为无效合同。

在《物权法》出台后,物权转移与物权转移的原因行为分离,合同的效力判定与物权本身更是脱钩。2012年最高人民法院出台买卖合同司法解释后,更是明确出售方没有所有权的买卖合同,法院不支持无效。

因此,法律关系②中的B虽然不享有房屋甲的完全所有权,但是毕竟已经享有一定的权益,无权处分的合同只要没有《合同法》第五十二条规定的无效情形,均因认定为有效。


合同履行问题处理

此情境中,法律关系①中的履行情况会比较复杂和多样化,Ⅰ、B已经支付完全部房款,A已经交付房屋甲;Ⅱ、B已经支付全部房款,但是A尚未交付房屋甲;Ⅲ、B尚未支付全部房款,但A已经交付房屋甲;Ⅳ、B尚未支付全部房款,A也未交付房屋甲。但出于各种原因,房屋甲的权属转移登记未完成。

而法律关系②中的情况则相对简单,C只是向B支付了定金或部分预付款,B未向C交付房屋。

法律关系①中的合同具备继续履行的条件,也不是本文讨论的重点,故此处略去。

(一)合同②不履行的处理

如果合同②不继续履行,那么合同②签署双方合同目的无法实现,根据《合同法》第九十条的规定,双方均有权解除合同,同时对合同解除后造成的损失,守约方有权要求违约方承担相应的违约责任。

(二)合同②的可继续履行性分析

房屋甲于B而言,因为不属于权属登记人,根据《物权法》的规定,B不是所有权人,而A才是真正的所有权人,此时C要求继续履行合同②,应当构成法律上的继续履行不能。因此需要借鉴代位权制度予以突破。虽然B不对房屋甲享有物权,但是B享有对A主张配合办理转移登记的权利,当B怠于或甚至恶意不向A主张权属转移登记时,C应当有权要求A和B履行房屋甲的权属转移登记义务。但鉴于此前分析到法律关系①中可能有Ⅰ-Ⅳ四种情形,并且代位权的实现需要法律关系①中B的债务全部履行完毕。因此需要分情况讨论:

第一,如果B尚未支付完房款,此时A享有对B的抗辩,如果C能替B向A支付完房款,则应当视为合同①的履行条件已经成就,A和B有义务协助C办理权属转移登记手续。

第二,如果B已经完成付款,则合同①的履行条件自然成就,A和B有义务协助C办理权属转移登记手续。

第三,A是否向B交付房屋,该内容实际与权属登记一样,均属于履行的内容,不影响可履行性的判断。




编者简介:
徐金荣,从事法院审判研究和文秘宣传工作16年,担任县级政府法制办主任11年,乐于法律研究、咨询与服务。2017年7月申请提前退休,现任山东文康律师事务所高级顾问,青岛仲裁委员会黄岛仲裁中心主任。擅长专业:政府法律事务,企业非诉法律事务,民商事诉讼与仲裁、行政复议与诉讼。
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