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[法与生活] 房屋预售登记备案不具备物权公示效力!

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发表于 2017-9-12 06:51 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 黄岛仲裁中心 于 2017-12-26 16:40 编辑

  

房屋预售登记备案不具备物权公示效力



来源:2016-2-5《中国国土资源报》 发布人:北京市石景山法院行政庭 滕恩荣 发布时间:2016-02-05


相关链接:最高院:商品房预售备案登记不等于房屋产权预告登记,不能对抗法院对涉案标的物的查封

不动产登记新视野
商品房预售登记备案制度是一种行政管理制度,而预告登记制度是不动产登记制度,两者的法律效力截然不同。本文评析一宗典型的房屋行政登记案件,给出明确答案——
房屋预售登记备案不具备物权公示效力
案例回放
2004年6月24日,A房地产开发公司为制造楼盘热销假象,请一家广告公司配合签订购房合同,并与广告公司职员刘某签订了《商品房买卖合同》,将其在北京开发的某小区内某号房屋出售给刘某。6月25日,某区不动产登记部门办理了该《商品房买卖合同》预售登记备案手续。但该小区建成竣工后,A公司并未向刘某办理该房屋入住手续。
2005年A公司将本案涉案房屋又出售给李某,12月,李某入住该房屋。2007年9月,A公司取得该住宅小区整体楼房初始登记的《房屋所有权证》。2010年1月,A公司向李某出具证明,承诺于2010年6月30日前将其房屋产权办理完毕。然而,A公司并未如期办理本案涉案房屋产权转移登记手续。
2010年,李某将A公司诉至法院,要求其办理过户手续。2010年11月,法院判决李某胜诉。其后A公司没有履行判决内容,2011年,在法院强制执行过程中,不动产登记部门向法院提出涉案房屋存在A公司为刘某办理的预售登记备案,故法院执行程序受到影响。李某得知这一情况后,又向法院提出行政诉讼,请求撤销被告对涉案房屋做的预售登记备案行为。
被诉的预售登记备案行为应如何理解与认识,是这一案例中司法审查的焦点所在。
预售登记备案没有物权的公示效力
根据1995 年1 月起实施的《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的规定,开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同;预售人应当在签约之日起30 日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
2001 年8 月,修正后的《城市商品房预售管理办法》规定,开发企业未按本办法办理预售登记,取得商品房预售许可证明预售商品房的,责令停止预售、补办手续,没收违法所得,并可处以已收取的预付款1%以下的罚款。
2003 年12 月,《北京市城市房地产管理办法》正式实施,规定房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30 日内,向市或者区、县国土房管局申请商品房预售登记,并提交房地产开发企业的营业执照和授权委托书、预购人身份证明复印件和商品房预售合同。
上述法规和规章均是本案中的预售登记备案做出时有效的法律文件。根据这些规定,预售登记备案行为仅在商品房买卖合同双方之间发生有关法律效力,如未办理,不动产登记部门仅会对房屋销售方的开方商进行行政处理。
预售登记备案制度并不是一种物权意义上的登记备案,它的法律价值只在于通过行政管理的手段,来保护商品房交易的安全,最大限度地保障商品房买卖合同目的实现。通过登记备案来公示这个合同,公示的是一个特定的债权债务关系。这个公示当然不具有物权的公示效力,只是使得购房者获得了一种期待权,期待在将来可以顺利地实现该房屋的所有权。
商品房预售合同的登记备案对开发商而言是一项行政意义上的义务,如果开发商未履行该义务,其所承担的不利后果也只是行政处罚。登记备案与否不仅对商品买卖合同的效力没有影响,而且更不会对合同之外第三方产生物权公示效力。
预告登记在法定期限内有物权公示效力
在司法实务中容易与预售登记备案行为混淆的是预告登记行为。两者的法律属性是不同的。
2007 年10 月实施的《物权法》第二十条规定,当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。这是预告登记制度的法律基础。
2008 年7 月实施的《房屋登记办法》第六十七条规定,预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让或抵押,当事人可以申请预告登记。第六十八条规定,预告登记后,未经预告登记的权利人书面同意,处分该房屋申请登记的,房屋登记机构应当不予办理。预告登记后,债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内,当事人申请房屋登记的,房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。
通过上述法律与规章规定,预告登记属于不动产物权登记制度中的一种,其所登记的不是已经完成的不动产物权登记,也就是说不是现实的物权变动,而是目的在于保障将来实现物权,在法定期限内具有一定的物权公示效力。
预购商品房的预告登记,就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后,能够办理所有权转移登记,从而确定取得房屋的所有权。所以预购人想要在将来更好地实现物权,就应该在合同登记备案之后的法定期限内再进行预告登记。应当明确的是预告登记制度虽具有一定物权公示效力,但其毕竟不是一种真正完全意义上的物权登记,所以它是具有法定期限限制的,现行法律规定的期限为三个月。超过法定期限后,预告登记失去相应法律效力。
预售登记备案与预告登记的区别
预售登记备案与预告登记虽然有一定联系和相似之处,但也有明显的区别。
法律属性不同。预售登记备案制度是一种行政管理制度,而预告登记制度是不动产登记制度,因此两者的法律效力也不一样。预告登记在法定期限内具有一定物权公示效力,而预售登记备案只具有债权合同公示效力,购房人如想进一步取得相应物权公示效力,必须在合同登记备案之后再进行预告登记。
申请主体不同。预售登记备案是开发商一方申请登记备案的,这是具有强制性的,换言之它是开发商的一项义务,开发商如不履行该义务将会受到行政处罚。而预告登记是在双方合意之下申请的,不具有强制性。在双方达成合意后可以申请登记,也可以不用申请预告登记;双方达成合意后如果开发商不按照约定与购房人一起申请时,购房人也可以单方申请预告登记。
适用范围不同。预售登记备案只是适用于商品房预售合同,适用范围较窄。而预告登记则适用于预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移预告登记等多种情况,适用范围较宽。
实施顺序不同。预售登记备案行为在前,而预告登记在后。预售登记备案起源于1995 年起实施的《城市房地产管理法》。而预告登记起源于2007 年10 月起实施的《物权法》。《物权法》实施之后,特别是2008 年7 月《房屋登记办法》实施后,预售登记备案制度的作用主要是和预购商品房预告登记制度相衔接,要办理预购商品房预告登记就必须要有已经登记备案的商品房预售合同原件才能办理。
被诉的备案行为对原告没有法律上的利害关系
案例中被诉预售登记备案行为发生于2004 年,当时《物权法》还没有颁布,因此当时只有预售登记备案制度而没有预告登记制度。所以被诉预售登记备案行为只是开发商单方对于《商品房买卖合同》进行的一项债权合同公示行为,根本不发生物权公示效力,也不会对有关商品房买卖合同效力产生影响。
即使在《物权法》已经实施后,自动赋予本案被诉预售登记备案行为以所谓“预告登记”行为的法律效力,但到本案行政诉讼发生时,被诉预售登记备案行为也会因超过法定期限而丧失所谓“预告登记”法律效力。开发商在2007年9月时已取得了有关住宅小区整体楼房的初始登记,自那时开发商就已能够对与刘某签订的《商品房买卖合同》办理涉案房屋产权转移登记了,因此所谓“预告登记”的三个月法定期限也就应自此时开始起计算了。但开发商并未在有关期限内进行产权转移登记,故即使赋予其所谓“预告登记”法律效力,到本案行政诉讼发生时,也早已因超过法定期限丧失了。
所以无论如何,本案中被诉的预售登记备案行为对原告李某都不会具有法律上的利害关系,也不应对不动产登记部门为李某办理涉案房屋的产权转移登记手续发生法律意义上的影响,故李某作为本案原告实际上是不适格的。
本案由于不动产登记部门在行政诉讼过程中根据法院有关执行手续,为李某办理了涉案房屋的产权转移登记手续,李某主动申请撤回起诉,法院裁定准予李某撤诉。

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