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[法与生活] 约定延期办理房屋过户登记时,如何保障合同履行?

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 楼主| 发表于 2015-4-29 06:52 | 显示全部楼层
如何处理农村房屋买卖纠纷 农民房能否买卖?


    大量农村劳动力涌入城市去寻找发展机会,造成越来越多的农村房屋闲置,现实中一些村民便以出卖的方式转让自己的房屋,但是很多人却不知道买卖农村房屋应符合一定的条件的。如何处理农村房屋买卖纠纷呢,农民房能否进行买卖呢?
如果遇到房产纠纷相关法律问题,可以免费咨询我们的房产纠纷律师进行免费咨询。
    一、如何处理农村房屋买卖纠纷
    1、对农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同应认定有效。
因购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份,这便排除了宅基地不能进行流转的障碍。因此,对本集体经济组织成员之间农村房屋买卖,只要买卖双方所订立的买卖合同符合合同法关于有效合同要件,就应当认定买卖合同有效。
    2、慎重对待本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力的认定。
我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让,但如前文所述,法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定,而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此,法官就不应、也无权在法律未禁止房屋转让的情况下,凭主观认识去用禁止农村宅基地使用权转让的规定来否定农村房屋买卖合同的效力和妨害农村村民对自己房屋所有权的行使。因此,笔者主张对这类农村房屋买卖合同,只要其符合合同法关于有效合同其他要件,应依法认定为有效合同。
    3、对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应认定无效。
对于农村居民是否能向城镇居民出售房屋,我国虽无法律、法规的相关禁止性规定,但国务院办公厅在1999年《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》中明确规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅,有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”;2004年11月,国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》又进一步规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。
    这些虽然都是国家规定的有关政策,但根据我国民法通则第六条“民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策”的规定,法院在司法中应当严格适用。因此,笔者认为,对这类合同,因违反国家政策而应认定为合同无效。
   农 村房屋买卖合同纠纷案件的处理原则农村私有房屋交易是在城乡流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的,对此缺少监管是造成这种现状的制度诱因,而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等是引起此类案件的主要原因。如果遇到农村房屋买卖合同纠纷最好咨询一下专业律师,尤其是邻里之间发生的纠纷,专业的法律意见有助于更好地解决纠纷,更利于以后邻里之间相处。
    二、农民房能否买卖
    对于农村房屋买卖合同,至今也没有任何一条法律或行政法规禁止农村房屋的买卖,也没有哪一条法律或行政法规对农村房屋买卖做出了禁止性规定。即使有地方法规或地方政府的规章,在认定买卖行为是否有效上,法院也不会适用地方法规或地方政府的规章而认定买卖行为无效。因此,农村房屋是可以买卖的。但农村房屋要买卖必须具备以下条件:
    (一)如果农村房屋的受让对象是同一集体经济组织的成员;
    (二)受让人没有其他房产;
    (三)该转让房屋建造合法,是经过批准建造的,并且该受让房屋必须符合当地规定的标准;
    (四)房屋买卖应当申请并经集体经济组织批准同意。
    除此之外的其他情况,农村房屋原则上是不可以买卖的,比如城镇居民因为不是集体经济组织内部成员,是不允许购买农村房屋的。

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 楼主| 发表于 2015-6-7 06:35 | 显示全部楼层
在自愿的状态下申请仲裁,在和谐的状态下维护权益;
在亲和的环境中享受服务,在法律的框架内保障执行!
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 楼主| 发表于 2015-7-14 10:49 | 显示全部楼层
本帖最后由 黄岛仲裁中心 于 2015-7-14 10:52 编辑

农村房屋转让和解案件申请仲裁确认需要提交的资料


经调解或者当事人自行和解达成调解(和解)协议后,当事人申请青岛仲裁委员会确认和解协议的法律效力时,需要向黄岛仲裁中心提交下列材料:


1、房屋转让协议书、仲裁和解协议书(原件各1)
2、仲裁申请书(原件2份)
3、双方当事人身份证明资料:
A个人身份证、复印件1份;
4、相关证据材料:
A、如购房合同、发票,房产证、土地使用证、房屋交付证明等
B、房屋共有人需要提交:个人身份证、户口本、结婚证(原件及复印件各1份),
单身者需提供民政局开据的单身证明原件1份。
C、村委会同意农村房屋转让(买卖)证明原件1份。
5、申请人预交仲裁费;
仲裁中心代收,也可由当事人直接汇往青岛仲裁委员会办公室。
注明仲裁汇款人姓名,汇往:
青岛仲裁委员会办公室 中国建设银行青岛市南支行
账号:37101986106050050132
6、当事人签字确认资料:
证据复印件、立案确认书、代领仲裁退费委托书、笔录、送达回证等。

说明:
1、和解案件申请仲裁,需要双方当事人共同到仲裁中心办理申请立案手续;
2、上列材料齐全、经审核无误的,一般在立案后一周内就可收到仲裁裁决书。
3、农村房屋和裁案件按仲裁收费标准的20%,实收仲裁费;
4、联系电话:0532-85167519


星光大厦2015_中图_副本.jpg
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 楼主| 发表于 2015-9-17 22:39 | 显示全部楼层
当你选择仲裁时,你将体验到一种与诉讼截然不同的解决问题的方式!
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 楼主| 发表于 2015-11-13 16:12 | 显示全部楼层
不要小看租赁合同的法律效力:
法释〔2015〕10号

第三十一条  承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持。

承租人与被执行人恶意串通,以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的,对其提出的阻止移交占有的请求,人民法院不予支持。
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 楼主| 发表于 2016-4-6 08:18 | 显示全部楼层
您选择青岛仲裁,我帮你完善合同;您提起仲裁申请,我提供亲和服务!
黄岛仲裁中心真诚与您想伴!
仲裁中心简介2.jpg
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 楼主| 发表于 2016-5-2 09:50 | 显示全部楼层
特别提示:
    企业或者个人在签订合同约定争议解决方式时,可以明确“因本合同发生的纠纷,双方协商解决或者提交黄岛仲裁中心调解,协商调解不成的,由青岛仲裁委员会仲裁”。
    如果原来签订的合同中已经选择了法院,或者没有约定,或者约定错误。都可以通过另行签订补充协议的方式选择青岛仲裁委员会管辖。具体方法是:在补充协议中写明:“ 双方同意    年  月  日双方所签订         合同的争议解决方式,明确变更为:因本合同所发生的纠纷,双方协商解决或者提交黄岛仲裁中心调解;协商调解不成的,由青岛仲裁委员会仲裁”。


    凡是约定了上列条款或者其他明确由青岛仲裁委员会管辖的合同,都可将合同书原件提交黄岛仲裁中心备案。对于自愿将合同提交黄岛仲裁中心备案的企业或者个人,黄岛仲裁中心都将免费提供相关仲裁法律咨询服务。
    联络电话:0532-85167519
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 楼主| 发表于 2017-4-6 14:27 | 显示全部楼层
和解协议

(适用于有抵押权、或者已经被法院查封但出卖人同意配合办理过户案件)


申请人:

被申请人:

双方房屋买卖合同发生纠纷,经黄岛仲裁中心调解,双方自愿达成如下协议:
一、双方确认:被申请人  是房屋所有权人,被申请人  是房屋抵押权人。2016年2月15日,申请人与被申请人签订《房地产买卖合同》,合同约定:申请人购买   房屋一处,房权证为青房地权市字第  号(以下简称该房屋),房款总额为:  万元,该房款已于   年  月  日全部交清。该房屋于2016年   月   日交付申请人。2017年11月被  人民法院以(20   )青执字第 号裁定查封。
二、各方同意由申请人负责向XXX人民法院提起执行异议,解除对该房屋的查封,被申请人给予必要协助;
三、XXX人民法院解除该房屋查封后,被申请人  、  无条件配合申请人办理该房屋解除抵押、房屋过户登记等手续。
四、为保证本合同的履行,被申请人以房权证为青房地权市字第   号的住宅房屋为本合同提供抵押担保。抵押担保范围:本合同价款总额 61 万元及其利息。被申请人无偿配合申请人办理抵押权登记手续。
五、各方一致同意将本协议涉案纠纷提请青岛仲裁委员会按照其仲裁规则仲裁。被申请人自愿放弃答辩,各方自愿放弃组庭期限。各方当事人共同约定仲裁庭由一名仲裁员组成并共同选定    为仲裁员,各方一致请求仲裁不开庭审理,由仲裁庭根据本协议制作裁决书,在裁决书中不载明争议事实与裁决理由,只载明仲裁请求、协议书内容和裁决结果。
六、本案仲裁费由被申请人承担。

被申请人(签字):             申请人(签字):


时间:2017年   月   日
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 楼主| 发表于 2017-4-6 14:42 | 显示全部楼层
    已经签订商品房预售合同并且已办理网签备案手续的房屋,在购房人没有办理房权证之前,所有权仍归属出售人(开发商),如果开发商被诉讼或者仲裁,法院有权对房屋查封、变卖。

    购房人如果符合提起执行异议条件的可以通过提出执行异议的方式解除查封,房屋解除查封后方可过户给购房人。
    如果耽心开发商不配合,可以通过签订仲裁和解协议的方式进行约束。必要时可以提起诉讼或者仲裁,以保护合法权益。

   
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 楼主| 发表于 2017-12-12 11:38 | 显示全部楼层
对于因合同履行发生纠纷的案件,只要双方愿意选择仲裁来处理,也可以通过和裁程序办理。
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 楼主| 发表于 2017-12-12 11:42 | 显示全部楼层

黄岛仲裁中心开辟仲裁与调解联动服务“绿色通道”


   对于在合同履行过程中,发生的房屋买卖合同纠纷,只要双方当事人愿意选择仲裁方式处理。也可以通过和裁程序来解决。
   



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