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[法与生活] 约定延期办理房屋过户登记时,如何保障合同履行?

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发表于 2014-10-31 14:34 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 黄岛仲裁中心 于 2017-12-15 07:45 编辑

    房屋所有权一般以变更登记时实现产权转移,除法律规定的几种情形外,未经登记,不产生物权效力。在房屋交易实践中,有时受让房屋的一方出于各种因由,想通过签订合同的方式约定房屋产权延期过户登记时间,或者约定条件成就时(如政策法律不限制)办理过户登记,但又担心对方当事人到期后不予配合,不方便配合(如出国等)。主要有以下三种情形:
    1、个人或者单位承租或者受让的的农村房屋,因政策法律限制不允许买卖或者近期不能办理过户,需要政策法律条件变化后才办理过户的情形;
    2、受让国有建设用地(包括工业用地、商业用地、住宅用地等)上合法建设的房屋,但该房屋因各种原因暂时未达到办理过户条件(如尚未办理房权证、尚未达到转让条件等)。包括已签订购房合同、房屋已移交(入驻、占有),房屋尚未分配交付等,暂时不能过户的房屋,需要在条件成就后才能办理的情形;
    3、已经取得房权证的商品房,受让方因各种原因(比如税费、转让、指定交付等)暂时不想过户,需要通过合同约定延期办理的情形。
   上述三种暂不过户房屋受让方的权益,仅靠一份合同保护,约束力明显不足。一旦转让方反悔,容易发生纠纷。不仅无法实现单方过户,而且打官司劳神、费时、损害受让方利益。如何预防纠纷、争取主动、保障协议执行?申请仲裁保护是一个很好的途径!
    具体做法是,双方参照以下样本签订仲裁和解协议,之后选择时机直接到黄岛仲裁中心办理“和裁”立案手续,申请青岛仲裁委员会出具仲裁裁决书。
    仲裁裁决书与法院判决书具有同样的法律效力:仲裁裁决书生效后,如果一方不自觉履行,不配合过户,另一方就可以申请人民法院强制执行。
   在申请仲裁后,也可以通过申请财产保全的方式,查封对方房屋。房屋查封后可以对抗第三人并保障优先强制执行,从而防止出让方反悔、不配合过户、一房二卖、房权证挂失等严重违约行为的发生,防止第三人善意取得,防止买卖房屋被他人申请查封执行等,从而有效地保护受让方的合法权益。

    建议参考以下文本签订和解协议书后,向黄岛仲裁中心申请仲裁。

公众号:黄岛仲裁中心       微信号:hdflfu  

房屋租赁和解协议
(适合未被法院查封,在一定时期内又无法过户房屋租赁和转让)


甲方:(出租方、被申请人)      村委会

乙方(承租方、申请人):
担保人:

甲方在                                             村(居)  号,有住宅房屋一处(土地证号为:              房权证号:            (以下简称该房屋)。
   经黄岛仲裁中心调解,双方达成如下协议:
    一、甲方自本协议签订之日起,将该房屋及相关附属物交付给甲方使用。租用期限20年(              至                  )。租赁期满后乙方无偿使用(借用)。
二、租赁费共计         元。其中定金        万元。合同签订时乙方已经将定金和租赁费全部以现金支付方式付给甲方。甲方已将房屋交付乙方使用。
三、租赁期间,未经乙方同意,甲方不得转让该房屋,乙方有权转租他人。
四、租赁、借用期间,如遇国家征收、房屋拆迁、转让等致使乙方无法继续租赁、借用时,甲方所得征收、拆迁等补偿费(或者安置房屋折款)、转让款作为提前解除本租赁、借用协议补偿金(包括预期收益)全部支付给乙方。
国家法律法规不禁止乙方购买该房屋时,该房屋所有权转让给乙方,租赁费抵顶房屋转让款,甲方无偿协助乙方办理房屋产权过户登记手续。
五、双方一致同意将本协议涉案纠纷提交青岛仲裁委员会进行仲裁。被申请人自愿放弃仲裁答辩,各方自愿放弃组庭期限。双方当事人共同约定本案由一名仲裁员组成仲裁庭,并共同选定吴绍山为仲裁员。各方一致请求仲裁庭不开庭审理,根据本协议制作裁决书,裁决书中不载明事实和理由,只载明仲裁请求、协议书内容和裁决结果。
仲裁费用由申请人承担。
本协议自签订之日起生效。
甲方(签字):

乙方(签字):  
见证方:黄岛仲裁中心                              时间:201 年月日


商品房转让和解协议书
(有证商品房转让)


甲方(转让人、被申请人):姓名、性别、身份证号、住址、电话等
乙方(受让人、申请人):姓名、性别、身份证号、住址、电话等
    鉴于甲方在青岛市   区      路   号       有一处房屋 房屋性质为住宅,房屋面积   平方,房产证号:(以下简称该房屋)该房屋无查封、抵押等限制转让情形。
    经黄岛仲裁中心调解,各方达成如下协议:
    1、甲方同意该房屋转让(买卖、赠与、租赁、转让房屋使用权、受益权等)给乙方,乙方表示同意。
    2、房屋转让价格      元,乙方于  年  月 日前向甲方付清房屋转让款     元。
    3、甲方 于     日前将该房屋交付给乙方。甲方无条件协协助乙方办理房屋变更登记手续;
    4、各方一致同意将本协议涉案纠纷提交青岛仲裁委员会依照其仲裁规则进行仲裁。被申请人自愿放弃仲裁答辩,各方自愿放弃组庭期限。各方当事人共同约定,本案仲裁庭由一名仲裁员组成,并共同选定吴绍山为仲裁员。各方一致请求仲裁庭不开庭审理,根据本协议制作裁决书,裁决书中不载明事实和理由,只载明仲裁请求、协议书内容和裁决结果。
    5、仲裁费用由申请人承担。
    本协议自签订之日起生效。
甲方(签字):             乙方(签字):
见证方:黄岛仲裁中心


时间:201 年   月   日


和解协议

(有证房屋有抵押权)


申请人:

被申请人:
经黄岛仲裁中心调解,各方达成如下协议:
1、2016年 月  日前,被申请人归还申请人人民币现金本息共计人民币   元。逾期不还按月利率2%计算利息。
2、被申请人以位于青岛市  路、不动产证号为鲁(2015)青岛市不动产权第   号的商品房为本协议履行提供抵押担保。担保范围包括本合同标的总额、相关利息、实现债权的相关费用等。
被申请人无条件配合办理房屋抵押登记手续。登记费用由被申请人承担。
3、各方一致同意本协议涉案纠纷提交青岛仲裁委员会依照其仲裁规则进行仲裁。被申请人自愿放弃仲裁答辩,各方自愿放弃组庭期限。各方当事人共同约定,本案仲裁庭由一名仲裁员组成并共同选定吴绍山为仲裁员。各方一致请求仲裁庭不开庭审理,根据该协议制作裁决书,裁决书中不载明事实和理由,只载明仲裁请求、协议内容和裁决结果。仲裁费用由被申请人承担。


申请人(签字):            被申请人(签字):

见证方:黄岛仲裁中心   
时间:2016年 月 日

和解协议

(适用于有抵押权、被法院查封但出卖人同意配合办理过户)


申请人:

被申请人:

双方房屋买卖合同发生纠纷,经黄岛仲裁中心调解,双方自愿达成如下协议:
一、双方确认:被申请人  是房屋所有权人,被申请人  是房屋抵押权人。2016年2月15日,申请人与被申请人签订《房地产买卖合同》,合同约定:申请人购买   房屋一处,房权证为青房地权市字第  号(以下简称该房屋),房款总额为:  万元,该房款已于   年  月  日全部交清。该房屋于2016年   月   日交付申请人。2017年11月被  人民法院以(20   )青执字第 号裁定查封。
二、各方同意由申请人负责向XXX人民法院提起执行异议,解除对该房屋的查封,被申请人给予必要协助;
三、XXX人民法院解除该房屋查封后,被申请人  、  无条件配合申请人办理该房屋解除抵押、房屋过户登记等手续。
四、为保证本合同的履行,被申请人以房权证为青房地权市字第   号的住宅房屋为本合同提供抵押担保。抵押担保范围:本合同价款总额    万元及其利息。被申请人无偿配合申请人办理抵押权登记手续。
五、各方一致同意将本协议涉案纠纷提请青岛仲裁委员会按照其仲裁规则仲裁。被申请人自愿放弃答辩,各方自愿放弃组庭期限。各方当事人共同约定仲裁庭由一名仲裁员组成并共同选定    为仲裁员,各方一致请求仲裁不开庭审理,由仲裁庭根据本协议制作裁决书,在裁决书中不载明争议事实与裁决理由,只载明仲裁请求、协议书内容和裁决结果。
六、本案仲裁费由被申请人承担。

被申请人(签字):             申请人(签字):


时间:2017年   月   日


注:该协议签订并经本中心工作人员调查确认后,一方可持本协议书、仲裁申请书、双方身份证明、及相关权证等证据资料到黄岛仲裁中心申请仲裁确认。仲裁裁决由青岛仲裁委员会出具,一裁终局,具有法律效力。一方不履行时,另一方可申请强制执行。咨询电话0532-85167519

相关链接:


【黄岛阳光政务】房屋买卖中应当注意的问题(上)


黄岛仲裁中心2.jpg
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发表于 2014-11-3 11:47 | 显示全部楼层
国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知(国发[2007]71号 2007年12月30日)

农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地,其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。
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 楼主| 发表于 2014-11-3 11:59 | 显示全部楼层
谢谢。
农村产权房屋管理使用时,住房性质不变,仍用于居住,房屋所有权不变,让渡部分权利可否?法律无禁止性规定。
供参考
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发表于 2015-2-4 10:35 | 显示全部楼层
做个标识
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发表于 2015-3-2 08:16 | 显示全部楼层
超级马桶一升水。筷子毛巾都能冲,永不堵,

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发表于 2015-3-25 16:10 | 显示全部楼层
那意思就是民房也可以依法转让了吗? 这样就不会出现赖皮的情况了? 如果原房主再去告就不支持了?

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发表于 2015-3-28 14:52 | 显示全部楼层
您好   我是一外地人   我在黄岛区农村买的房子   没法办理过户   不过签了协议   这种情况  找仲裁  也给管吗?
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 楼主| 发表于 2015-3-28 15:03 | 显示全部楼层
本帖最后由 黄岛仲裁中心 于 2015-4-27 17:10 编辑
农村小光棍 发表于 2015-3-28 14:52
您好   我是一外地人   我在黄岛区农村买的房子   没法办理过户   不过签了协议   这种情况  找仲裁  也给 ...

限于本村村民之间交易,非本村村民案件仲裁暂不受理!
申请仲裁需要双方自愿,并共同到仲裁中心办理相关手续。联系电话:053285167519
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发表于 2015-3-31 08:50 | 显示全部楼层
看来有关仲裁的相关知识需要仔细学习下了……
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发表于 2015-3-31 14:21 | 显示全部楼层
vvvvvvvvvvv
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发表于 2015-4-3 18:00 | 显示全部楼层
如果卖方反悔,不配合过户怎么办
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 楼主| 发表于 2015-4-4 06:46 | 显示全部楼层
本帖最后由 黄岛仲裁中心 于 2015-4-4 06:54 编辑
930791798 发表于 2015-4-3 18:00
如果卖方反悔,不配合过户怎么办

持仲裁裁决书可单方申请过户。也可以申请法院强制执行!
持仲裁裁决书可以单方申请过户
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发表于 2015-4-11 17:58 | 显示全部楼层
我注意到向南同学的回复后面的那一串
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发表于 2015-4-13 20:45 | 显示全部楼层
黄岛仲裁中心 发表于 2015-3-28 15:03
属于仲裁范围。
申请仲裁需要双方自愿,并共同到仲裁中心办理相关手续。联系电话:13864884828

现在人家不愿意了  我找过  这种情况   我申请单方面  仲裁也可以吗?
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 楼主| 发表于 2015-4-14 06:35 | 显示全部楼层
农村小光棍 发表于 2015-4-13 20:45
现在人家不愿意了  我找过  这种情况   我申请单方面  仲裁也可以吗?

    因为以前没有订好仲裁协议,现在对方也不愿意仲裁,这种情况是不能单方面申请仲裁确权的。
   
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